Blogi

Moniongelmainen Isännöintiliitto ja ratkaisun avaimet

Keskiviikko 27.6.2018

Isännöintiliiton liittokokous pidetään 11.9.2018. Kutsutaan sitä tässä MUUTOSKOKOUKSEKSI. Siellä valittavan uuden hallituksen tehtävänä on viedä Isännöintiliitto kestävälle linjalle. Linjalle, jonka kautta isännöinnin luotettavuus ja maine lähtevät pysyvään nousuun.

Muutoskokouksen tärkein asia on hallituksen valinta. Isännöintiliiton johtamismalli joudutaan uudistamaan ja nykyinen liiketoimintalinja muuttamaan edunvalvontalinjaksi. Yrityslinja siis muuttamaan yhdistyslinjaksi.

On hyvin tärkeää, että kaikki muutosta haluavat Isännöintiliiton jäsenet osallistuvat muutoskokoukseen.

Ellei muutosta saada aikaan on todennäköistä, että nykymeno Isännöintiliitossa jatkuu. Se johtaisi yrityslinjan syvenemiseen, edunvalvonnan laiminlyöntiin ja paikallistoiminnan kurjistumiseen. Tällöin isännöitsijöiden näkökulma jää yritysnäkökulman alle, sponsoreiden näkökulma voittaa isännöinnin ja taloyhtiöiden näkökulman, ja aggressiivinen liiketoiminta voittaa taloyhtiöiden kestävää luottamusta tavoittelevan linjan.

ISÄNNÖINTILIITON MONIONGELMAISUUS

On oikeutettua puhua Isännöintiliiton moniongelmaisuudesta. Tiivistetään ensiksi ongelmien kirjo ja kuvataan sen jälkeen miten tilanteeseen on jouduttu. Ensiksi koonti keskeisistä ongelmista:

  • Paikallisyhdistystoiminta ja henkilöisännöitsijöiden asema on ajettu alas ja liitto on muutettu isännöintiyritysten liitoksi.
  • Keskitytään itsetarkoituksellisesti oman liiketoiminnan kasvattamiseen.
  • Omista jäsenistä on tehty asiakkaita.
  • Myös taloyhtiöt nähdään liiton asiakkaina isännöitsijöiden toimiessa liiton tuotteiden myyjinä.
  • Yhteistyö taloyhtiöiden palveluntuottajien kanssa on liian laajaa ja syvää.
  • Yhteisöverojen maksussa on epäselvyyksiä ja konsernin sisäiset talous-/yhtiöjärjestelyt herättävät kysymyksiä.
  • Verotuksen yleishyödyllisyysasema on vaakalaudalla, kun liiketoiminnasta on tullut yhdistyksen toiminnan painopiste.
  • Kilpailuvirasto tutkii liittoa kielletystä hintavaikuttamisesta ja markkinoihin sekaantumisesta.
  • Liiketoimia, tulonmuodostusta ja sponsoriyhteistyön laajuutta salaillaan, eikä ulospäin kerrota edes hygieniatason perustietoja liiton taloudesta.
  • Yhteistyökumppanit nähdään kilpailijoina, esim. Kiinteistöliitto ja jopa Helsingin Ammatti-isännöitsijät HAI ry, joka on Isännöintiliiton suurin paikallisyhdistys.

Edellä mainitut ongelmat johtuvat kahdesta kehityskaaresta:

Kehityskaari 1, vuodet 2006-2010: Isännöitsijöiden yhdistyksestä isännöintiyritysten yhdistykseksi

Vuonna 2004 perustettu Isännöintiliitto ry kehittyi vuosien 2006 – 2010 aikana isännöintiyritysten liitoksi. Tänä aikana toteutettiin henkilöisännöitsijöiden ja paikallisyhdistystoiminnan alasajo liiton toiminnassa. Kolmesta nykyisen liiton perustajatahosta vuonna 2004 ainoastaan Isännöitsijäliitto ry oli aito valtakunnallinen ja elinvoimainen toimialaliitto. Kaksi muuta Isännöintiliiton perustajatahoa, Isännöintiyritysten liitto ry ja Kiinteistöpalveluyritykset (KIHO) ry, olivat pieniä, eikä niillä ollut enää eväitä kehittyä. Vuosien 2004 – 2006 aikana jossain Isännöintiliiton porukoissa syntyi ajatus isännöintiyritysten roolin huomattavasta kasvattamisesta. Tätä alettiin noudattamaan vuoden 2006 aikana. Se linja jatkuu edelleen.

Tästä kehityskaaresta on syntynyt ongelmavyyhti, joka liittyy liiton paikallisyhdistysten ja sen henkilöjäsenten epätasa-arvoiseen kohteluun Isännöintiliiton toiminnassa ja päätöksenteossa suhteessa yritysjäseniin. Jäsenyhdistykset kärsivät jatkuvasta resurssipulasta, vaikka Isännöintiliitto itse on varakas.

Kehityskaari 2, vuodet 2010-2018: Yhdistyksestä yritykseksi

Vuosien 2010 – 2018 aikana Isännöintiliiton voidaan todeta muuttuneen yhdistyksestä yritykseksi, joka tuottaa tukipalveluja jäsenyrityksilleen ja tarjoaa ”näkyvyyspalveluja” sponsoreille. Kaikki Isännöintiliiton toiminta on alistettu yritystoiminnan tuottavuudelle ja laajenemiselle. Jäsenet ovat muuttuneet asiakkaiksi ja liitto jäsenten edunvalvojasta sponsoriensa edunvalvojaksi.

Tästä kehityskaaresta syntyvät monenlaiset ongelmat liittyvät siihen, että isoa ja kasvavaa ”Isännöintiliitto-yritystä” johdetaan yhdistystoiminnan keinoin.

Kun kasvavaa yritystä yritetään johtaa yhdistystoiminnan keinoin ja rakentein, joudutaan ongelmiin. Hallituksen kokouksia järjestetään harvoin ja hallitus on jäsenmäärältään liian iso dynaamiseen johtamiseen.

Isännöintiliiton Palvelu Oy, jonka kautta liiton liiketoimintaa pyöritetään, ei ole aito yritys. Sillä ei ole lainkaan nimettyä henkilökuntaa, vaikka 75% liiton henkilöstökuluista syntyy juuri Oy:n puolella.

Yhtiöllä on toki toimitusjohtaja, joka on Isännöintiliitto Ry:n ”toimitusjohtaja”. Sana ”toimitusjohtaja” on tässä lainausmerkeissä, koska hän ei ole oikea toimitusjohtaja, vaan Ry:ssä työsuhteessa oleva henkilö. ”Toimitusjohtajan” ei tarvitse olla huolissaan hallituksen luottamuksesta. Häntä ei voi erottaa, jos luottamus loppuu. Silti ”toimitusjohtajalla” on oikean toimitusjohtajan valtuudet.

Isännöintiliiton voimassaolevan strategian mukaan toiminnan painopiste piti muuttaa edunvalvontaa kohden. Liiketoiminnan itsetarkoituksellisen kasvattamisen aika piti olla ohi. Käytännössä strategiaa kuitenkin toteutetaan täysin päinvastoin. Edunvalvontaa ei tehdä juurikaan ja liiketoimintaa on kasvatettu kiihtyvällä vauhdilla. Yrityslinja vahvistuu yhdistyslinjan kustannuksella.

RATKAISUN AVAIMET

On selvää, että nykymeno ei voi jatkua enää kauan. Ongelmat ovat liian syvällä, niitä on liian paljon ja muutosta haluavien jäsenten määrä kasvaa.

Muutosta Isännöintiliitossa ei ole vaikea toteuttaa, kunhan 11.9.2018 valittava uusi hallitus ja puheenjohtajisto sitoutuvat käynnistämään ja toteuttamaan seuraavat muutokset:

  • Toteutetaan linjamuutos, jossa yrityslinja muutetaan yhdistyslinjaksi ja liiketoimintalinja edunvalvontalinjaksi.
  • Samalla henkilöjäsenten ja paikallisyhdistysten rooli tunnistetaan ja tunnustetaan merkittäväksi osaksi Isännöintiliiton toimintaa.
  • Voimassaolevaa strategiaa ei välttämättä tarvitse muuttaa, mutta sen tueksi tulee laatia erillinen toteutusohjelma, jotta hallitus ja ”toimitusjohtaja” eivät voi viedä strategiaa väärään suuntaan.
  • ”Toimitusjohtajan” asema pitää muuttaa. Hänellä, kuka hyvänsä hän onkin, tulee olla selkeä esimies. Hallituksen puheenjohtajalle tulee maksaa tästä erillinen palkkio.
  • Isännöintiliiton Palvelu Oy:stä tulee tehdä aito itsenäinen yritys, joka kilpailee reilusti veronsa maksaen muiden yritysten kanssa.
  • Muilta osin hallituksen tulee vain selvittää itselleen, mitä kaikkea voimassaolevan strategian toteutuminen edellyttää ja keskittyä siihen.

MUUTOSKOKOUS 11.9.2018 on kaiken avain. Jos muutosta haluavat jäsenet valitsevat siellä hallituksen, joka sitoutuu välttämättömään muutokseen, päästään oikealle uralle. On selvää, että muutos edellyttää uudelta hallitukselta aktiivisempaa otetta Isännöintiliiton johtamisessa kuin viime vuosien hallituksilla on ollut.

Helsingissä 27.6.2018

Mikko Virkamäki

1 kommentti .

Isännöintiliittoa koskevassa keskustelussa alkanut uusi vaihe

Torstai 15.2.2018 - Mikko Virkamäki

Uusi vaihe keskustelussa alkanut

Käynnistimme keskustelun Isännöintiliiton uudistamisesta ISL Open -sivuilla 30.5.2017 eli 8,5 kuukautta sitten. Keskustelun ensimmäinen vaihe voidaan lopettaa nyt ja aloittaa toinen. Syynä tähän on Isännöintiliiton kevätkokous 2018, joka pidettiin tänään 15.2.2018.

Miksi uusi vaihe?

Vaiheen 1 keskustelu (30.5.2017 – 15.2.2018) perustui useiden Isännöintiliiton historiaa ja nykytilannetta tuntevien henkilöiden näkemyksiin. Kirjoitimme teesit sen pohjalta. Nyt nuo teesit ovat muuttuneet osittain lihaksi eräiden paikallisyhdistysten tekemien konkreettisten ehdotusten kautta. Konkreettinen Isännöintiliiton strategian ja toiminnan muutos on siten alkanut! Jatkossa täällä puhutaan pääosin vain konkreettisista muutosehdotuksista ja niiden etenemisestä. Samalla kun muutamme ISL Open -sivujen luonnetta, olemme vakuuttuneet, että ISL Open -sivuille on pysyvä tarve. Se on ja tulee olemaan piikki niiden Isännöintiliiton toimijoiden lihassa, jotka vievät liittoa yhä syvemmälle itsetarkoituksellisen liiketoiminnan suuntaan. Isännöintiliiton nykymenon taustalla olevat henkilöt ja yritykset eivät ole osallistuneet ISL Open -keskusteluun. Se ei ole jatkossakaan välttämätöntä keskustelun ja asioiden viemiseksi eteenpäin. Todellinen muutos tapahtuu jo muualla.

ISL-OPEN -keskustelun toisen vaiheen (15.2.2018 – liiton syyskokous 2018) tärkeimmät asiat!

Asia 1

Kevätkokous hyväksyi tänään ponnen, jossa paikallisyhdistysten asemaa aletaan parantamaan liitossa! Tähän asti linja on ollut tietoisen kurjistava. Paikallisyhdistysten resurssit ja aktiivisuus on selvästi heikentynyt siitä, mitä se oli Suomen Isännöitsijäliiton aikana ennen vuotta 2004.

Liittokokouksen päätöksen mukaan Isännöintiliiton hallituksen on tuotava konkreettinen suunnitelma ja esitys liiton syyskokoukseen paikallisyhdistysten aseman kehittämisestä. Sama asiahan hyväksyttiin yleispontena jo syyskokouksessa 2017, mutta nyt mentiin askel eteenpäin.

Etelä-Suomen neljä paikallisyhdistystä (Helsingin Ammatti-isännöitsijät HAI ry, Espoon Isännöitsijäyhdistys ry, Vantaan Isännöitsijäyhdistys ry ja Keski-Uudenmaan Isännöitsijäyhdistys ry) esittivät, että

- Isännöintiliittoon palkattaisiin erillinen järjestöjohtaja kentän tueksi

- Paikallisyhdistyksille myönnettäisiin projektiavustuksia toimintansa kehittämiseen

- Paikallisyhdistykset eivät enää joutuisi maksamaan huomattavia luentopalkkioita liitolle

Näitä ehdotuksia olivat tukenut kaikki ne paikallisyhdistykset, jolta asian valmistelua johtanut työryhmä (pj. Toivo Korhonen) oli kysynyt mielipidettä. Työryhmä piti esityksiä pääosin hyvinä. Isännöintiliiton hallitus ei tukenut ajatuksia. Mutta liittokokous siis tuki.

Asia 2

Kevätkokous hylkäsi tänään ehdotuksen, jonka mukaan liiton strategian välitarkastelu suoritettaisiin tänä vuonna. Ehdotuksesta äänestettiin ja ”hallituksen joukot” voittivat äänin 584-249. Tämäkin on mielestäni voitto, koska 30 % kannatti strategian välitarkastelua. Välitarkastelulla oli siis huomattava kannatus. Äänestystulokseen varmaan vaikutti se, että osa paikallisyhdistysten valtakirjoista oli annettu hallituksen jäsenille. He luonnollisesti äänestivät hallituksen esityksen puolesta, vaikka paikallisyhdistys olisikin kannattanut muutosta. On selvää, että hallituksen joukot olivat myös ”juntanneet” kokouksen. Niiden on helppo tehdä se, koska Isännöintiliiton säännöt suosivat yritysjäseniä suhteessa paikallisyhdistyksiin.

Syyskokouksessa muutosta haluavien joukkojen riittävistä valtakirjoista pitää huolehtia. Junttaamiseen pitää ikävä kyllä vastata junttaamisella. Pitää huolehtia myös siitä, että paikallisyhdistysten valtakirjat eivät saa mennä enää hallituksen jäsenille. Lisäksi muutosta kannattavat pienet ja keskisuuret yritykset pitää saada mukaan syyskokoukseen. Suuret isännöintiyritykset tulevat ymmärrettävästi säilymään nykyisen linjan takana, koska Isännöintiliiton linja on heidän liiketoiminnan etujen mukaista.

Oma kommenttini strategisen johtamisen asiantuntijana on, että normaalisti strategian välitarkastelu tehdään vähintään 3 vuoden välein. Visiojakso on 5 vuotta, mutta strategiajakso enintään 3 vuotta. Isännöintiliitto toimii siis johtamisen yleisen näkemyksen vastaisesti. Toisaalta pitää kysyä, miksi on niin tärkeää, että strategiaa EI VOI TARKASTELLA visiojakson puolessa välissä. Olen ollut myös julkisesti sitä mieltä, että Isännöintiliitto toimii päinvastaisesti kuin liittokokouksen 2015 syyskokouksessa hyväksymä strategia edellyttää. Sen pitäisi noudattaa virallisen päätöksen mukaan ”edunvalvontalinjaa”, mutta se noudattaa ”liiketoimintalinjaa”. Häntä heiluttaa koiraa. Olen tässä samaa mieltä, kuin eräs taho, joka ilmaisi asia näin:

”Käytiin alustava keskustelu Isännöintiliiton tulevan strategian laadintaprosessista. Keskusteltiin siitä, että strategian painopistettä pitäisi siirtää entistä enemmän edunvalvontaa ja työssä jaksamista koskeviin kysymyksiin.” Arvatkaapa, mikä taho päätti näin pohtiessaan Isännöintiliiton uuden strategian alkuvirityksiä!

No tietenkin tämä taho oli Isännöintiliiton hallitus kokouksessa (pöytäkirjaote hallituksen kokouksesta, Rooma, 7.5.2014), jossa päätettiin uuden strategian alustavasta linjasta. 

Asia 3:

Kevätkokous hylkäsi sääntömuutosehdotuksen, jossa haluttiin toimintasuunnitelma ja talousarvio käsiteltäväksi samassa kokouksessa eli syyskokouksessa. Nyt toimintasuunnitelma hyväksytään syyskokouksessa ja talousarvio kevätkokouksessa.

En tiedä toista yhdistystä, jossa toimittaisiin näin. Se antaa toimivalle johdolle aivan liian vapaat kädet toimia haluamalla tavalla. Tätä korostaa se, että liiton toimintasuunnitelma koostuu valtavasta määrästä ranskalaisia viivoja (vuonna 2017 noin 80 viivaa), joissa ei tarkemmin selvitetä, mitä ne käytännössä tarkoittavat ja mitä on tarkoitus oikeasti tehdä. Toimintasuunnitelman ranskalaisia viivoja ei kytketä talousarvioon, eikä myös strategian toteuttamiseen. Siksi sääntöuudistus olisi ollut tarpeen. Toivotaan, että seuraava toimintasuunnitelma on tarkka ja kytketty strategiaan. Varmaa on, että parin vuoden sisällä myös sääntöjä muutetaan.

Työ jatkuu

Olemme saavuttaneet jo 8,5 kuukauden aikana monia pieniä positiivisia muutoksia. Isännöintiliiton hallitusta selvästi ärsyttää ISL Open -keskustelun tuoma avoimuus ja se on alkanut jo korjata omia menettelytapojaan sen vuoksi. Paikallisyhdistyksiä koskeva päätös oli ISO VOITTO ja strategian välitarkastelun saama kannatus (30 %) vähän pienempi voitto.

Tästä on hyvä jatkaa. Liittykää kaikki kiinnostuneet "ISL Open - Avoin keskustelu Isännöintiliiton tulevaisuudesta" -Facebook ryhmään ja seuratkaa näiden sivujen blogeja. Tarvitsemme mukaan kaikki paikallisyhdistysaktiivit sekä keskisuurten ja pienten isännöintiyritysten ihmiset. Tähtäin asetetaan nyt syyskokoukseen. Hyviä aloitteita ja ennen kaikkea koko muutosporukka paikalle syyskokoukseen.

Isännöintialan maineen, isännöinti toimintaympäristön ja isännöitsijöiden hyvinvoinnin puolesta

15.2.2018

Kehitysterveisin,

Mikko Virkamäki
Isännöintiliiton muutosta kannattavan ryhmän "puuhamies"

Kommentoi kirjoitusta.

Isännöinnin maineen parantaminen

Maanantai 25.9.2017 - Mikko Virkamäki

Uusi viikko ja uusi keskustelun aihe. Viime viikko meni Isännöintiliiton perustamisen alkupaukkuja arvioitaessa. Nyt mennään ensimmäiseen Teesiin: "Isännöinnin maineen parantaminen taloyhtiöiden hallitusten silmissä pitää nostaa liiton tärkeimmäksi asiaksi. Isännöinnin maine on yhtä kuin hallitusten luottamus siihen, että isännöitsijä on 110 %:sti taloyhtiön puolella asiassa kuin asiassa.”

Isännöinnin maineen parantaminen on ollut jokaisessa itse fasilitoimassani ISL strategiaprosessissa se TÄRKEIN ASIA. Miksi se ei ole edennyt? Miksi isännöinnin maine on edelleen paljon huonompi kuin vaikkapa lakimiesten? Luulen, ja melkeinpä tiedän, että ongelma liittyy historiaan. Taloyhtiöille kehittyi ammattimaisen isännöinnin alkuvuosikymmeninä epäluulo siitä, että isännöitsijä pelaa yhteen palveluntuottajien kanssa taloyhtiön rahoilla. Ja näin tapahtuikin aika yleisesti vielä 1970 ja 1980 -luvuilla. Sen jälkeen toimintatavat ja läpinäkyvyys ovat parantuneet niin paljon, että väärinkäytökset ovat satunnaisia. Maine kuitenkin on edelleen olemassa. Isännöinnin maineen parantamisessa tulisi siis keskittyä tähän yksittäiseen "maineensyöjään". Isännöinnin luottamuspääomaa pitää nostaa käsittelemällä asiaa, joka ei oikeastaan ole enää käytännön ongelma. Isännöitsijät eivät enää suhmuroi palveluntuottajien kanssa!

Peruasia on siis kunnossa, mutta mitä tekee Isännöintiliittto! Se on käynnistänyt suhmurointiturbon pyrkiessään parantamaan omaa liiketoimintaansa. Olen itse käyttänyt sanaa "flirttailu" kuvaillessani Isännöintiliiton palveluverkostoon liittyviä asioita. Kentällä käytetään yleisesti ilmaisua, joka ei sovi Facebookiin. Isännöintiliiton "kiihdytyspalvelu" on tästä pahin esimerkki, mutta myös erityyyppisten isännöintiyritysten "tukipalveluiden" tarjoaminen yhdessä yksittäisten palveluntuottajien kanssa, on aivan liian yleistä. Kotitalo-lehden monet jutut ja Isännöintiliiton muukin ullkoinen viestintä on tehty selvästi palveluntuottajien intressejä silmälläpitäen.

Näin taloyhtiöille - isännöinnin asiakkaille - vahvistuu käsitys siitä, että se vanha ongelma on edelleen elossa ja vahva. Vaikka se ei ole. Isännöitsijät ja isännöintiyritykset kärsivät tästä, mutta niillä ei ole juurikaan keinoja vaikuttaa asiaan. Isännöintiliitto sulkee sellaisen keskustelun, joka vaarantaa sen liiketulojen kasvattamisen. Näinhän jokainen yritys toimii! Mutta kun Isännöintiliitto ei perustaltaan ole yritys, vaan aatteellinen yhdistys.

Jatkossa Isännöintiliiton tulisi muuttaa strategista painopistettaan, jossa vaaditaan "Isännöintiliiton resurssien voimakasta kasvattamista". Sen pitäisi tyytyä "edunvalvontatoimintaa tukevaan kohtuullisiin resursseihin". Tämä supistaisi Isännöintiliiton kassaa, mutta parantaisi isännöinnin mainetta. Ja se taas sataisi monin tavoin isännöitsijöiden ja isännöintiyritysten laariin. Lopulta se olisi myös taloyhtiöiden etu.

Mikko

2 kommenttia .

Isännöintiliiton perustamisvaiheen periaatteet unohdettu

Tiistai 19.9.2017 - Mikko Virkamäki

Syyskauden avaukseksi aloitetaan perusteellisempi keskustelu näillä sivuilla julkaisemistani teeseistä. Ne eivät ole ainoastaan minun teesejäni, vaan isännöintikentällä monen suusta kuultavia näkemyksiä. Isännöintiliiton viestintä on nykyisin niin markkinointipainotteista, ettei sen peruskysymyksistä ja ja toiminnan linjasta ole mahdollisuutta keskustella oikeastaan missään. Liiton hallituksen puheenjohtajisto yhdessä sen toimivan johdon kanssa on ilmeisen yksimielinen nykylinjan oikeutuksesta. Halusin laittaa oman naamani peliin, jotta muutkin rohkaistuisivat puhumaan.

Ensin haluan kuitenkin keskustella vuoden 2004 tunnelmista. Silloin tapahtui jotain erikoista, kun kolme isännöinnin yhdistystä menivät ns. yhteen. Minulla oli kunnia olla mukana auttamassa ensimmäisen liiton strategian syntyä. Mukana oli monia muitakin ja uskon, että he muistavat keskeiset asiat samalla tavalla kuin minä. Kertokaa, jos teillä on eri muistikuva. Oli nimittäin niin, että uusi liitto rakennettiin kolmen periaatteen varaan.

Periaate 1 oli se, että uudesta Isännöintiliitosta EI TULE vain isännöintiyritysten liitto. Sen piti olla yhtä lailla isännöitsijöiden yhdessäolo, koulutus ja edunvalvontajärjestö. Sen piti siis kunnioittaa Suomen Isännöitsijäliiton tehtävää ja perinnettä. Miksi Suomen Isännöitsijöliitto olisi muuten lähtenyt mukaan? Periaate 2 oli se, että uusi Isännöintiliitto ei sekaannu isännöintiyritysten liiketoimintaan. Isännöintiyritysten tuli hyötyä liitosta vain toimintaympäristön paranemisen myötä. Tämä oli tarkoitus saavuttaa voimakkaalla edunvalvonnalla. Periaate 3 oli keskittyminen isännöinnin perinteisesti huonon maineeen parantamiseen. Se piti saavuttaa korostamalla isännöinnin luotettavuutta ja riippumattomuutta. Oli selvää, että liiton toimintaresursseja tuli parantaa, vaikka se saikin käyttöönsä kaikki kolmen perustajayhdistyksensä varat. Kukaan ei varmaan silloin arvannut, että liiton varainhankinta alkaisi ohjaamaan liiton kokonaistoimintaa niin voimakkaaasti kuin on nyt tapahtunut. Liitto on mielestäni nykyisin enemmän yritys kuin yhdistys. Periaatteetkin on unohdettu.

Periaate 1:n tilanne. Henkilöisännöitsijöiden tapahtuu nykyisin lähes yksinomaan niiden itse rahoittamissa paikallisyhdistyksissä. Liitto ei laita juurikaan varojaan paikallisyhdistysten toiminnan tukemiseen. Luulen, että paikallisyhdistykset maksavat nykyisin enemmän liitolle kuin liitto paikallisyhdistyksille. Näin, vaikka liitolla on ymmärtääkseni noin miljoonan euron vapaa varallisuus.

Periaate 2:n tilanne: Isännöintiliitosta on tullut isännöintiyritysten liitto. Sitä hallitsevat 6 - 8 isoa isännöintiyritystä, jotka toimivat saumattomassa yhteistyössä liiton toimivan johdon kanssa. Liiton päätoiminta on nykyisin erilaisten isännöintiyriotysten tukipalvelujen kehittäminen, tuottaminen ja myyminen. Luit oikein, myyminen. Isännöintiliitto on täysin mukana isännöintiliiketoiminnassa, mikä ohjaa sellaisia liiketoiminnan osa-alueita, jotka perinteisesti eivät ole kuuluneet yhdistystoimintaan. Uskon, että Kuluttaja- ja kilpailuviraston tutkinta ainakin osittain liittyy siihen, että Isännöintiliiton johto on, ehkä vahingossa, sotkeutunut isännöinnin hinnan muodostukseen toimillaan ja puheillaan. KKV:n tutkinta on oma kokonaisuutensa, mutta perusongelma on Periaate 2:n täydellinen unohtaminen.

Periaate 3:n tilanne. Isännöinnin maine ei ole parantunut valtavista ulkoisen viestinnän panostuksista huolimatta. Uskon, että keskeinen syy tähän on se, että Isännöintiliitto on ryhtynyt flirttailemaan taloyhtiöille palveluja tuottavien yritysten kanssa. Isännöinnin perinteisesti huono maine liittyy juuri siihen, että aikanaan isännöitsijät olivat liian läheisissä suhteissa palveluntuottajien kanssa. Joskus kyseessä oli konjakkipullo, joskus kostea ilta tai pitkä lounas ja joskus selvä raha. Tämä toiminta oli vähentynyt vuoteen 2004 mennessä selvästi, mutta maine eli. Maine piti puhdistaa eettisillä ohjeilla, ISA-kurinpidon avoimuudella ja muilla sellaisilla keinoilla. Yritykset ja isännöitsijät pitkälti toimivatkin nykyään oikein, mutta mitä tekee Isännöintiliitto. Se sitoo itsensä yhä tiukemmin itsensä palveluntuottajiin saadakseen varoja itselleen. Tarkoitan tällä palveluntuottajien etujen mukaista viestintää ja vaikkapa kiihdytyspalvelua, jossa palveluntuottajia opetetaan myymään tuotteitaan taloyhtiöille isännöinnnin kautta ja läpi. Se vahingoittaa joka päivä isännöinnin ja isännöitsijöiden mainetta.

Olen varoittanut Isännöintiliiton ylintä johtoa yksityisesti usein, että tällainen varainhankinta vahingoittaa sen jäsenistön etuja. Puheeni ovat kaikuneet kuuroille korville. Kaiken takana on kuitenkin linjaus, että liiton pitää kasvattaa voimakkaasti omia resurssejaan. Tämä linjaus pitää saada kriittisen arvioinnin alle mahdollisimman nopeasti.

Tässä siiis alku keskustelulle. Oli kolme hyvää periaatetta, jotka kaikki on unohdettu. Liiton talous on paremmassa kunnossa kuin koskaan. Ja isännöinnin maine taaplaa edelleen suossa. Isännöintiliiton nykyjohto on sitoutunut kasvattamaan liitosn resursseja voimakkaasti. Voiko se tapahtua hinnalla millä hyvänsä? Sen hinnan maksavat liiton jäsenet: paikallisyhdistykset, isännöitsijät ja isännöintiyritykset.

Mikko

1 kommentti .

Paikallisyhdistykset ostavat palveluja Isännöintiliitolta?

Torstai 22.6.2017 - Mikko Virkamäki

Juttelin erään paikallisyhdistyksen edustajan kanssa. Keskustelimme paikallisyhdistysten toiminnasta ja ongelmista. Hän mainitsi, että yksi vähän outo asia on seuraava:

Jos paikallisyhdistys tilaa koulutustilaisuuteensa asiantuntijan jostain yrityksestä, se ei joudu maksamaan luentopalkkiota. Ilmeisesti ajatus kulkee niin, että samalla tuo yritys saa näkyvyyttä tilaisuudessa. MUTTA, jos asiantuntijaa pyydetään Isännöintiliitosta, se maksaa!

Isännöintiliiton taseessa on yli miljoona euroa. Eikö siitä voisi ohjata pienen osan paikallisyhdistysten junaileman jäsenkoulutuksen kustantamiseen? Pitääkö silläkin tehdä voittoa Isännöintiliitto-konsernille? Paikallisyhdistykset tekevät tärkeää työtä isännöitsijöiden koulutuksessa ja yhdessäolossa. Niillä on suhteellisen paljon resurssiongelmia toimintansa ylläpitämiseksi. Eikö tässä olisi muutoksen paikka? Ehdotan, että Isännöintiliiton syyskokoukseen valmistaudutaan siten, että siellä on valmis ponsi tämän epäkohdan muuttamiseksi.

Juhannusterveisin Mikko

Kommentoi kirjoitusta.

Mihin Isännöintiliitto tarvitsee asiakaskokemusjohtajaa?

Perjantai 16.6.2017 - Mikko Virkamäki

Mihin Isännöintiliitto tarvitsee asiakaskokemusjohtajaa?

Isännöintiliitolla on käynnissä rekrytointi, jossa etsitään liitolle asiakaskokemusjohtajaa (työpaikkailmoitus 31.5.2017). Yhdistykselle asiakaskokemusjohtaja? Kuka se yhdistyksen ”asiakas” on ja miksi yhdistys katsoo asian niin tärkeäksi, että pitää oikein asiakaskokemusjohtaja palkata? Sehän kuulostaa nykyaikaiselta, mutta vähän tässä pohdin asiaa siitä toisesta näkökulmasta. Taidan olla jo kalkkis, koska näen asiassa vähän ongelmia.

Työpaikkailmoituksen alussa tiivistetään tehtäväkuvaus seuraavasti: ”Asiakaskokemuksesta vastaavana johtajana vastuullasi on Isännöintiliiton asiakkuudet, myynti, markkinointi sekä palveluverkoston toimivuus ja tuottavuus.”


Asian ongelmallisuus käynee lukijalle esille jo tästä yhdestä lauseesta. ”Asiakkuudet”, ”myynti”, ”markkinointi” ja ”palveluverkoston toimivuus ja tuottavuus” ovat sanoja, joita ei yleensä liitetä edunvalvontaorganisaatioon vaan yrityksiin ja liiketoimintaan. Uskon, että tämä on ilmentyvä siitä liiketoimintalinjasta, josta puhun teeseissäni. Ja josta en tykkää, koska se mielestäni vahingoittaa isännöinnin mainetta.

Jäsenistä asiakkaita?

Normaalisti aatteellinen yhdistys ei puhu asiakkaista, kun se tarkoittaa jäseniään. Nyt niin kuitenkin on käynyt, eikä varmaankaan vahingossa. Nykyinen Isännöintiliitto on sisäistänyt yritysmäisen liiketoimintalinjan niin syvällisesti, ettei se enää näe tässä mitään erikoista. Jäsenajattelulla ja asiakasajattelulla kuitenkin suuri ero. Siksi aatteellista edunvalvontaa tehdään yhdistyksissä ja liiketoimintaa yrityksissä.

Kaikilla yhdistyksillä on tietenkin jonkinlaista varainhankintaa jäsenmaksujen lisäksi. Tällaisia varainhankintaan liittyviä yrityksiä (lehti-ilmoittajia, tapahtumien sponsoreita jne) voisi hyvin kutsua yhdistyksen asiakkaiksi. Yhdistykset tarjoavat usein jäsenilleen myös maksullisia palveluja jäsenyyteen kuuluvien ilmaispalveluiden lisäksi. Ei yhdistys kuitenkaan ala puhua tällöin jäsenistään ”asiakkaina”. Pelkään pahoin, että Isännöintiliitto tekee nyt juuri niin. Asiakaskokemusjohtaja ei selvitä ja johda vain sponsoriyritysten asiakaskokemusta, vaan kyse on juuri jäsenistön asiakaskokemuksesta. Eikö jäsentyytyväisyyden selvittäminen enää riitä Isännöintiliitolle? Mitä jos Isännöintiliitto -yrityksen asiakkaiden asiakaskokemus on hyvä, mutta jäsenistön vuosikokouksessa ilmaisema tyytyväisyys huono? Voittaako asiakaskokemus jäsentyytyväisyyden? Voittaako liiketoiminta aatteellisuuden?

Isännöintiliitto on valinnut jo joitakin suosia sitten toimintalinjan, jossa se pyrkii muuttamaan jäsenensä yhä paremmin maksaviksi asiakkaiksi. Samalla se on päättänyt siirtyä yhdistysmuotoiseksi yritykseksi, joka tietenkin toimii avoimilla markkinoilla.

Tämä asiakkuusajattelu / liiketoimintalinja on pitkällä jänteellä vaarallista isännöitsijöille ja isännöintiyrityksille erityisesti silloin, kun suurelle yleisölle alkaa muodostua mielikuva isännöitsijöiden ja taloyhtiöille palveluja myyvien yritysten syvälle menevästä yhteistyöstä. Taloyhtiöt alkavat helposti ajatella, että isännöitsijä ja yritykset toimivat samassa verkostossa, jonka tehtävänä on myydä yhdessä palveluja taloyhtiölle. Kuka silloin puolustaa taloyhtiötä ja sen maallikkojäseniä? Erityisesti tämä tilanne konkretisoituu erilaisissa hankinta- ja kilpailutustilanteissa. Oikea linja on koko ajan korostaa sitä, minkä jokainen vastuuisännöitsijä tietää jo nyt. Taloyhtiön pitää luottaa 110 %:sti siihen, että isännöitsijä on AINA taloyhtiön ja hallituksen puolella. Minusta Isännöintiliiton valitsema liiketoimintalinja ”asiakaskokemusjohtajineen” on omiaan vaarantamaan tämän isännöinnin maineelle keskeisen tosiasian ja mielikuvan.

Isännöintiliiton päämedia Kotitalo-lehti on suunnattu taloyhtiöille. Se ei ole jäsenlehti, vaan on toimialan yhteinen asiakaslehti. Siinä isännöintiala / isännöintiyritykset / isännöitsijät kertovat asiakkailleen, mikä on hyvää isännöintiä ja miten pitäisi toimia. Olen huomannut, että tässä lehdessä tosiasiassa pyritään markkinoimaan erilaisia tuotteita ja palveluja, joita nimenomaan palveluyritykset – eivät isännöintiyritykset – tarjoavat ja myyvät. Eikö tämä luo aika vaarallista mielikuvaa siitä, että isännöitsijä onkin kompuksessa palveluyritysten kanssa? Isännöintiliitto on kehittänyt viime aikoina monia muitakin konsultointi- ja tukipalveluja, joissa korostuu palveluyritysten markkinointi ja myynti isännöinnin kautta.

Voisiko ”asiakaskokemusjohtajan” korvata ”jäsenistösihteerillä”, joka pitäisi huolta paikallistason toiminnan sujuvuudesta ja resursseista? Voihan se olla jäsenistöjohtajakin, jos sen johtaja pitää olla 😊

1 kommentti .

Kommenttini Kaisa Leiwon kirjoitukseen "Kuka hyötyy isännöinnin verkostoista?"

Torstai 8.6.2017 - Mikko Virkamäki

Kommenttini Kaisa Leiwon kirjoitukseen ”Kuka hyötyy isännöinnin verkostoista?”

Kaisa Leiwon kirjoitus on julkaistu Kotitalo-lehden nettisivuilla 6.6.2017 https://www.kotitalolehti.fi/2017/06/kuka-hyotyy-isannoinnin-verkostoista sekä Pihaparlamentti-blogissa 8.6.2017 https://pihaparlamentti.fi/2017/06/kuka-hyotyy-isannoinnin-verkostoista.

Lähetin tekstini etukäteen Kaisa Leiwolle kommentteja varten. En ole saanut häneltä vastausta tähän mennessä (8.6. klo 14.30), joten julkaisen omat kommenttini.

Kommenttini ovat ranskalaisin viivoin Kaisan tekstien alla.

Kaisa Leiwo (KL) kirjoittaa: ”Otsikon kysymys nousee säännöllisesti keskusteluun. Ketä isännöinnin verkostot ensi sijassa hyödyttävät – isännöintiyritystä vai sen asiakasta?”

  • Mikko Virkamäen (MV) kommentti: Jos tämä kysymys edes nousee esiin arjen isännöinnin tilanteessa, lienee selvää, että isännöitsijän ja hallituksen välinen yhteistyö on päättymässä. Hallituksen pitää luottaa 110 %:sti, että isännöitsijä puolustaa taloyhtiön etua hankintatilanteessa palveluntuottajia vastaan. On tosi outoa, että kirjoittaja asettaa isännöintiyrityksen ja asiakkaan edut tällaisessa asiassa vastakkain jo otsikossa. Isännöintiyritys on olemassa vain asiakasta varten.
KL kirjoittaa: ”Asiakastaloyhtiöiden tarvitsemien palvelujen hankinta ja ylläpito on yksi isännöinnin ydintehtäviä.”
  • MV:n kommentti: Isännöinnin ydintehtävä on taloyhtiön etujen puolustaminen hallituksen tahdon mukaisesti. Se tulee koetukselle erityisesti hankintatilanteissa. Kirjoittaja näyttää olevan sitä mieltä, että isännöinnillä on useita ydintehtäviä. Ei ole. On vain yksi. Taloyhtiön etujen puolustaminen.
KL kirjoittaa: ”Verkosto on rakentunut vuosien mittaan helpottamaan taloyhtiöiden asioiden hoitoa. Siihen on valikoitunut palveluntuottajia, jotka ovat hoitaneet tehtävänsä ja vastuunsa kunnolla.”
  • MV:n kommentti: Se, että joku yritys on hoitanut aiemmin tehtävänsä oikein, ei takaa, että se tekee niin myös nyt. Kyse on aina hetkessä tehtävästä hankinnasta, jonka laadun takaavat palveluntuottajien kulloinkin vastuussa olevat henkilöt. Luottaminen historiaan on sinisilmäisyyttä, eikä se voi olla päätöksenteon perusta.
KL kirjoittaa: ”Isännöintiyrityksen luottokumppaneissa on parhaimmillaan monen eri alan toimijoita, kuten korjausrakentamisen, kiinteistönhuollon, siivouksen, talotekniikan, suunnittelun, valvonnan, vakuuttamisen, rahoituksen, terveyden ja turvallisuuden asiantuntijoita.”
  • MV:n kommentti: ”Luottokumppaneissa” on vaarallinen sana taloyhtiön taloudelle. Vertaa edellinen kommentti. Kulloinenkin palveluntuottajan staabi ratkaisee laadun. Historiasta ei ole muuta apua kuin tarjouspyynnön lähettämisessä.
KL kirjoittaa: ”Yhteistyöverkostossa voi hyvin olla useita saman alan toimijoita, joita isännöintiyritys kilpailuttaa myös keskenään.”
  • MV:n kommentti: Jos isännöitsijällä on tiettyyn tehtävään vain yksi yritys, jolle voi lähettää tarjouspyynnön, irtisanoisin sellaisen isännöitsijän heti.
KL kirjoittaa: ”Toiminta on läpinäkyvää, kun pelisäännöt ovat selkeät kaikille osapuolille. Isännöinti on voinut neuvotella yritysten kanssa puitesopimuksia, mutta vaikka näin olisi, verkostoon kuuluminen ei ole lupaus tilauksista. Se on mahdollisuus olla yhtenä vaihtoehtona, kun isännöinti ehdottaa hyvää palveluntarjoajaa hallitukselle. Hallitus kuitenkin tekee valinnan itse.”
  • MV:n kommentti: Eihän ”hovihankkijoilla” lainkaan tarkoiteta tarjouspyynnön saajia? Kyllähän tarjouspyynnön voi lähettää kenelle tahansa. Hovihankkijalla tarkoitetaan tiettyjen yritysten suosimisesta tarjouspyynnöissä ja suorahankinnoissa. Mitä kirjoittaja tarkoittaa tällä kappaleella? Jos isännöitsijä pyytää tarjouksia hallituksen toivomuksen mukaisesti ja parhaan tuloksen saamiseksi, kaikki on tietysti kunnossa.
KL kirjoittaa: ”Esimerkiksi vesivahinkotilanteissa on apua luotettavasta kumppaniverkostosta.” (ja) ”Isännöinnin asiantuntijaverkostojen hyöty näkyy parhaiten, kun kyseessä on nopeaa toimintaa edellyttävä tilanne, esimerkiksi vesivuoto. Yhteistyökumppaneidensa kautta isännöinti saa nopeasti osaavan toimijan paikalle ja vahingot minimoitua.”
  • MV:n kommentti: Tästähän ei ole lainkaan kyse. Pikakorjaukset ovat tietysti täysin toinen asia, kuin varsinainen kilpailutettava hanke. Pikakorjauksilla rajataan vahinkoa, eikä aikaa hankinnan valmisteluun ole.
KL kirjoittaa: ”Hallituksen ja isännöinnin on hyvä sopia toimintatavat selkeästi: Missä tilanteissa hankintapäätöksen tekee isännöitsijä, milloin hallitus ja milloin yhtiökokous? Miten palvelu tilataan tai kilpailutetaan eri tilanteissa? Milloin on järkevää kilpailuttaa, milloin se aiheuttaa turhia kustannuksia ja viivettä?”
  • MV:n kommentti: Juuri näin. Silloin hovihankkija -tilannetta ei pääse edes syntymään. Näin nimenomaan vältetään se usein toistuva tilanne, jonka kirjoittaja kohta pyytää ”unohtamaan”.
KL kirjoittaa: ”Suuret hankkeet viedään aina yhtiökokoukseen. Yhtiökokous päättää hankkeen kilpailutuksesta ja toteutuksesta. Isännöintiyrityksen kautta löytyy hyviksi koettuja toimijoita.”
  • MV:n kommentti: Näinhän se menee, mutta hallituksen pitää olla tarkkana myös pelkästään hallitukselle kuuluvissa hankinnoissa. Jos hallitus haluaa tarjouksia myös muilta kuin isännöitsijän ehdottamilta yrityksiltä, on selvää, että ne otetaan mukaan. Yhtiökokous ei kykene lyhyessä ajassa arvioimaan hankkeiden yksityiskohtia. Kyllä pallo on koko ajan hallituksella.
  • Katso myös SKH -verkoston tiedote maaliskuulta 2017, jossa Juha Kulomäki kertoo, miten asiat hoidetaan oikein! http://www.skh.fi/tiedotus-koskien-kilpailuviraston-tutkintaa/
KL kirjoittaa: ”Unohdetaan jo aikansa eläneet pelot ja huhupuheet valoa kestämättömistä verkostoista. Nykyään verkottuminen on yritystoiminnan elinehto. Ei ole järkevää tehdä kaikkea itse, vaan on parempi keskittyä omaan ydinosaamiseen ja hankkia muut palvelut niiden ydinosaajilta.”
  • MV:n kommentti: Tämä ajatus jää kerta kaikkiaan ilmaan! Kenelle kirjoittaja julistaa ilosanomaa? Unohdetaan paha maailma ja mennään luottavaisina eteenpäin. Historia on opettanut, että tällainen asenne on 100 %:n väärä vastuullisessa liiketoiminnassa. Se johtaa väistämättä epäasialliseen suosintaan. Terve varovaisuus on aina paikallaan, kun joku toinen hallinnoi rahojasi. Jokainen hallitus ja isännöitsijä tietävät tämän. Isännöintiliitolla ei pitäisi olla mitään syytä pyrkiä hämärtämään tätä asiaa. Jotenkin tulee mieleen toiminnanjohtaja Tero Heikkilän tarve hoputtaa taloyhtiöitä pikaisiin putkiremontteihin pari kuukautta sitten.
KL kirjoittaa: ”Lisääntyvä digitaalisuus ja sähköinen asiointi helpottavat verkostomaista toimintaa entisestään. Näin myös isännöinnissä.”
  • MV:n kommentti: Isännöintiliiton digihype saavuttaa tässä piikkinsä! Digitaalisuudella ei ole mitään tekemistä hallituksen hankintatilanteiden hyvän hallinnon ja riskienhallinnan kanssa.

Helsingissä 8.6.2017

Mikko Virkamäki 

Kommentoi kirjoitusta.